Владимир Абгафоров

Весь прошлый год цены на московские квартиры неутомимо росли, увеличившись в сумме на 35-40%. Этот приятный факт, похоже, настолько убаюкал аналитиков, что минувшей весной, когда темпы роста стали притормаживать, они продолжали говорить о временном характере этого явления. Все, дескать, обустроится? Но с мая-июня стали раздаваться другие голоса, характеризующие ситуацию как "неустойчивое равновесие" - это когда цены стабильны, но любой толчок может привести к падению. .

Строго говоря, признаков, говорящих о том, что в скором времени цены должны поехать вниз, предостаточно. Прежде всего, большинство аналитиков в своей работе опираются на "Из рук в руки", "Тригон", вывешенные в Интернете предложения агентств. А все это - цены предложения, т.е. чего продавец хочет получить. В первом квартале нынешнего года эти цены продолжали подниматься, но это вовсе не означало, что квартиры действительно продавались за такие деньги.

Борис Соловьев, генеральный директор агентства "Ремакс", говорит об увеличении "коэффициента продавливания продавцов". Если летом 2001 года человек хотел продать квартиру за $30 тысяч, реально он продавал ее за 31 (по ходу сделки продавец поднимал цену, и покупатель, наблюдая вокруг постоянный рост, соглашался). Сегодня при запрашиваемых тех же $30 тысячах продающие легко соглашаются и на 28.

Есть и другие подобные признаки. Увеличивается количество предлагаемых к продаже объектов, время их экспозиции. Выставляя квартиру по эксклюзивному договору, агентства отмечают снижение количества звонков. Значит все это только одно - покупателей нет. Для полноты картины добавим и ситуацию на первичном рынке. Еще совсем недавно дома там продавались не то что на уровне фундамента - в момент обнесения стройплощадки забором. Сегодня же все больше предложений квартир в уже построенных домах - и, опять-таки, никакого ажиотажа со стороны покупателей.

Вспомним еще, что рынок недвижимости - циклический, за подъемом на нем всегда следует спад. А нынешний рост цен и так затянулся до неприличия - начался он в апреле-мае 2000 года. Предшествовавшие подъемы никогда не длились более полутора-двух лет. Так что сейчас вроде бы самый подходящий момент для начала снижения рынка?

Впрочем, и играющие на продолжение роста факторы также весьма существенны. Самый главный - это стабильно высокие мировые цены на нефть, а ведь все крупные покупки в нашей стране совершаются на деньги, поступившие от экспорта. В плюсы запишем и внутреннюю политическую и экономическую стабильность, позволяющая людям все больше зарабатывать, а значит, и все больше тратить. Причем, в отличие от середины 90-х годов, когда на фоне экономически разваливающейся страны одиноким оазисом выделялась Москва, сегодня на подъеме и другие регионы России. Иметь жилье в столице по-прежнему остается заветной мечтой большинства провинциалов, так что московский рынок получает мощную финансовую подпитку.

Хорошим психологически подспорьем служит и тот факт, что в Москве заканчивается свободная земля под строительство. Два оазиса дешевизны, коими до самого недавнего момента были Марьино и Южное Бутово, совершенно исчерпаны. Даже города самого ближнего Подмосковья, вроде Мытищ, Одинцова, Химок или Реутова, тоже активно застраиваются. Так что покупателей активно раскручивают лозунгом "покупай, а то опоздаешь!" - и это, ясное дело, тоже не способствует снижению цен. Все понимают, что "точечные" дома, которые появятся в Москве на месте, например, снесенных пятиэтажек, будут стоить уже совсем по-другому.

Что ожидает нас в ближайшем будущем? Во-первых, непременно версия для печати вернется традиционное для июля-августа замедление активности. Это в прошлом году, на фоне постоянного роста, желающие купить квартиру стремились сделать это побыстрее. Сейчас никаких причин для спешки нет, потенциальные покупатели предпочтут поехать на море и на дачи, рассчитывая вернуться к приобретению квартиры в сентябре. И 10-12-процентный спад активности на этот период гарантирован.

Что касается цен, то они как минимум остановятся, а может быть даже и потеряют до 2%. Здесь все зависит от того, сумеют ли продавцы понять, что "замораживание" рынка в конце лета - сезонное. Если нет, то не исключены панические настроения, которые могут вылиться в чрезмерной готовности снижать цены. В дальнейшем, начиная с сентября, цены поползут вверх, но совсем потихоньку, на 1-1,5% в месяц. Так что в целом ценовой прогноз на нынешний год - рост в сумме на 10%, половину которого мы получили в период с января по апрель.

В 2001 году быстрее всего дорожали самые дешевые квартиры - на них сильнее всего давил снизу платежеспособный спрос. Однокомнатные хрущевки, например, поднялись в цене на 42% (данные агентства "САВА"). Сейчас этот процесс, похоже, подходит к логическому финалу - хрущевки и другие "малолитражные" квартиры почти догнали нормальное жилье. В мае однокомнатная хрущевка в Восточном округе стоила среднем $27,4 тысяч, а в современном доме - $33 тысячи. Дальше дорожать "с опережением" дешевым квартирам уже некуда.

Приблизительно то же можно сказать и о районах. Если не брать узкий круг сверхпрестижных мест вроде Остоженки, большинство московских спальных районов представляют собой достаточно монолитную группу. И цены на квартиры в них меняются (или не меняются) с одинаковой скоростью.

Следует ожидать и обострение конкуренции среди застройщиков, увеличения ассортимента предлагаемых домов. Григорий Полторак, директор агентства "Бест" и президент МАГР, в этой связи отмечает, что, хотя цены и достигли сегодня лета 1998 года, их механическое сравнение просто некорректно, поскольку сегодняшнее жилье уже качественно совершенно иное. Это все равно как сравнивать компьютеры: 10 лет назад $1000 стоила машина ХТ, а сегодня за такие же деньги можно купить "Пентиум-4".

В обозримом будущем, похоже, сохранится отставание по ценам неновых квартир от новостроек. На этих двух рынках ценообразование диктуется разными законами. На "вторичке" царит доллар - цен, обозначенных в рублях, в Москве просто не встретишь. Среди новостроек цену определяет рубль - именно на него закупаются стройматериалы, энергоносители, рублями же получают зарплату строительные рабочие. Ситуация последних двух лет, когда курс рубля к доллару снижается очень медленно, а инфляция идет куда проворнее, сыграла со вторичным рынком злую шутку. Единственное, что могло бы помочь вторичному рынку в этой гонке - это резкое удешевление рубля. Но в нынешних условиях такое представляется практически невозможным.

RussianRealty