В новом офисе Московской ассоциации-гильдии риэлторов состоялся круглый стол, участники которого обсудили сложившуюся к началу этого года ценовую ситуацию на рынке недвижимости. Наиболее распространенным определением происходящего в конце 2001 года было слово "перегрев". .
Рост цен за год составил порядка 30% (по оценкам аналитиков из РАН "САВА" - 29,3%, а если считать с июня 2000 года, когда собственно начала дорожать недвижимость, то рост цен составил 38,6 процента). При этом рынок, похоже, не собирается останавливаться на достигнутом и, по мнению вице-президента РГР Константина Апрелева (РАН "САВА"), за полтора года цены вырастут еще процентов на 10-15, но уже плавно, без нервирующих продавцов и экспертов скачков. А вообще, возможный запас роста цен до докризисного уровня составляет 18,2 процента, это без учета имеющей место быть инфляции доллара. Но даже не забивая себе голову высшей математикой, динамику рынка понять несложно.
По мнению риэлторов, изрядная заслуга в том, что цены на квадратные метры росли столь впечатляющими темпами (равно как и падали двумя годами ранее) принадлежит журналистам. Дескать СМИ, регулярно публикуя прогнозы (собственно, тех же риэлторов) на дальнейшее подорожание, сдерживали продавцов недвижимости, которые, начитавшись этих прогнозов, предпочитали ждать более выгодных предложений. В результате риэлторы оказались в сложном положении, особенно при проведении альтернативных сделок - просто не успевали за ценами. Количество расторгнутых договоров в декабре даже вызвало определенное беспокойство: не является ли снижение активности рынка признаком приближения стагнации.
Помимо прогноза ценового участники круглого стола попытались дать прогноз развития собственного бизнеса. Если коротко, то большинство, правда не абсолютное, считает, что перспективы у риэлторов вполне благоприятные. Рынок растет, и это хорошо. В новом году он обещает расти более спокойно - это еще лучше.
Самым большим пессимистом и оригиналом за круглым столом был Андрей Сабуров ("Московские огни"), которого особенно впечатлила очередь в одной риэлторской конторе - очередь из желающих купить квартиру в Марьино. Он считает, что уникальный скачок цен в 2001 году, обусловленный резким снижением объема предложения на вторичном рынке (тут как раз СМИ виноваты) и ростом цен на новостройки, возводимые по заказу столичного правительства, может привести к негативным последствиям.
Его коллеги, тем не менее, не видят ничего плохого в том, что не было традиционного всплеска потребительского спроса на квартиры в декабре. Зато летом никакого провала тоже не ощущалось. По словам Екатерины Устиновой ("Полиграфжилстрой"), именно летом из-за роста цен и сокращения предлагаемых на продажу объектов риэлторы как-то особенно живо почувствовали локоть конкурентов, но "этот напряг всем пошел на пользу", заставив обратить больше внимания на технологии бизнеса. После такого активного лета ноябрьское замедление темпов роста было вполне нормальным, поскольку рынок не может все время переть в гору. Как скалолаз на Эверест. Была передышка, сейчас ситуация выравнивается, в январе клиентская активность набирает обороты. В общем, прогнозы для бизнеса вполне оптимистичные.
Колебания рынка не указывают на приближение каких-либо кризисных явлений, и говорить о грядущем обвале в ближайшие год-полтора не приходится. Если, конечно, обойдется без форс-мажора на государственном уровне (надеемся, опубликовав этот прогноз, мы окажем на рынок самое благоприятное влияние). Снижение активности продаж на рынке новостроек риэлторы объясняют тем, что покупатель, чтобы купить жилье подешевле, ждет резкого роста курса доллара.
Отмечая тенденцию к наиболее сильному росту цен на самое дешевое жилье, расположенное в не самых престижных районах, К.Апрелев сделал вывод об изменении контингента покупателей недвижимости. Сегодня, по его наблюдениям, это в основном не "новые русские" с шальными деньгами, а люди, впервые покупающие себе квартиру, так называемый "средний класс", в основном занятый в малом бизнесе. Доходы этих людей позволяют им приобрести пусть маленькое, но свое жилье, поэтому так активно раскупаются самые дешевые варианты. И они очень внимательно следят за рынком. версия для печати
Соответственно должны измениться приоритеты застройки: наибольшим спросом пользуется не любимая инвесторами (но сегодня малоликвидная) супердорогая недвижимость, а жилье "эконом-класса", в крайнем случае - дома повышенной комфортности. По мнению К.Апрелева, именно средний класс, у которого случайных денег нет, определяет сегодня стоимость недвижимости в Москве.
Рост цен на рынке аренды квартир также составил порядка 30%, точно так же в большей степени дорожала аренда дешевого жилья. По оценке признанного эксперта в этой области Михаила Гороховского (АН "Наша Москва", входящее в корпорацию "БЕСТ") на пиках активности (весной и осенью) спрос в 7 раз превышал предложение. А еще на этом рынке наблюдался острейший дефицит риэлторов (те, кто занимался арендой, даже начали устанавливать нижнюю планку комиссионных, так они были загружены). Как видим, нужда в профессиональных операторах на рынке недвижимости растет.
В Москве сегодня сдается единовременно 180 тысяч квартир - для нашего города цифра ничтожная. Очевидно, что сектор аренды будет расти, в том числе - за счет появления доходных домов, которые отсутствовали ранее, поскольку были делом невыгодным. Что касается загородной недвижимости, то Е.Устинова обратила внимание на небывалый спрос на землю. Это тоже можно расценивать как признак прихода на рынок среднего класса. Покупая сначала землю (это дешевле, чем выкладывать деньги за участок с готовым коттеджем) с тем, чтобы потом построить собственный дом, человек сам себе создает кредитную линию. При этом люди готовы приобретать довольно дорогие участки в 50-километровой зоне с налаженной инфраструктурой. Поэтому рост цен на загородную недвижимость - это как минимум наполовину рост цен на землю. И по-прежнему сохраняется спрос на дорогие, от 500 тысяч долларов, коттеджи по старым элитным направлениям (здесь на 5 объектов может приходится 15 покупателей).
Количество сделок, зарегистрированных Москомрегистрацией, выросло за прошлый год на 30 процентов. Если в 2000 г. объем заключенных сделок оценивался в без малого 4 миллиарда долларов (цифра очень приблизительная), то в 2001 г. оборот московского рынка составил уже 6 миллиардов долларов по жилым помещениям (и еще 4 миллиарда - по нежилым).
Прогноз на 2002 год от РАН "САВА": После стабилизации в январе-феврале цены продолжат свой рост и к концу
года прирост может составить 10-15 процентов. Основными факторами, которые могут повлиять на снижение или
увеличение роста цен в 2002 году, могут стать:
- состояние реального сектора экономики;
- изменение цен на нефть и другие ресурсы;
- вовлечение в оборот земли;
- ускорение реформы ЖКХ и совершенствование системы налогообложения недвижимого имущества;
- введение в наличный оборот евро и состояние экономики в Европе и США.
Среди различных категорий жилья наибольший рост в течение 2001 года произошел в категории "хрущевки в панельных домах" (42%, а в 1-2-комнатных квартирах этой категории до 46%). Самый незначительный рост цен в прошлом году наблюдался в категориях "высотный кирпич" (22,2%) и "сталинские дома" (27,7%). В декабре 2001 г. рост цен несколько замедлился и составил в среднем 0,89 процента. В категории "хрущевки в панельных домах" цены в декабре выросли на 0,73%, "хрущевки в кирпичных домах" - на 1,07%, "квартиры с малой кухней" - на 1,04%, квартиры в типовых панельных домах подорожали за декабрь на 0,8%, в современных панельных домах - на 0,77 процента. В русле той же тенденции "дорожает дешевое" наблюдался стремительный рост цен на жилье практически всех категорий на востоке Москвы. Стоимость квадратного метра в среднем для всех квартир, независимо от количества комнат, почти выровнялась - от 891 до 900 долларов за кв. метр. Еще одна из итоговых тенденций - более чем двукратный прирост объема сделок, заключенных по ипотечным и квазиипотечным схемам.