С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений. .
Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.
К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.
Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.
Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.
Существуют по крайней мере три источника развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.
Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.
Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.
Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимости, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.
Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”.
Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.
Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.
В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.
Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.
Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.
Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:
“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130).
“Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…” (ст. 131).
С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к “недвижимой вещи, недвижимому имуществу”, а НЕДВИЖИМОСТЬ определить как “недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы”.
Понятие “рынок недвижимости” юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
Таблица 1
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НЕКОТОРЫХ ГОРОДОВ
(в ценах 1996-1997 гг.)*
| Показатель | Москва | Петербург | Тверь |
| Общая площадь земли под строениями, млн кв. м | 650 | 350 | 87 |
| Стоимость земли под строениями, млрд долларов | 90** | 175 | 0,93 |
| Общая площадь строений, млн кв. м | 240 | 122 | 15 |
| Стоимость строений, млрд долларов | 220 | 60 | 2,86 |
| Общая стоимость недвижимости, млрд долларов | 310 | 135 | 3,8 |
| Доходы бюджета от всех платежей, млн долларов | 800 | 400 | 12 |
| Доля имущественной составляющей в бюджете, % | 10 | 20 | - |
| Общее количество квартир в частной собственности граждан, тыс. шт. | 1450 | 430 | 100 |
| Доля частных квартир, тыс. шт. | 44 | 33 | 44 |
| Годовой ввод в строй нового жилья, тыс. кв. м | 3 000 | 756 | 100 |
| В том числе частными застройщиками, тыс. кв. м | - | 50 | 60 |
| Число сделок купли/продажи квартир, тыс. шт. | 90 | 50 | 3,5 |
| Доля квартир в годовом рыночном обороте, % | 6,2 | 11,6 | 3,5 |
| Годовой денежный оборот на жилищном рынке, млн долларов | 3 000 | 1 000 | 40 |
Примечания: * Использованы данные, относящиеся к периоду стабильного рынка
**Рынок прав аренды
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые “виды деятельности” на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегулированы. Создание и совершенствование законодательных и нормативных актов происходит по принципу броуновского движения, под влиянием спонтанной активности и частных интересов.
Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики (создание, использование и оборот недвижимости и управление рынком – первая колонка табл.2). Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в табл. 2 во второй колонке показана только одна ступень такого расчленения). Наконец, оно доводится до т.н. “базовых” процессов, т. е. процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации (третья колонка табл. 2).
Таблица 2
ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
| Основные | Сложные | Базовые |
| 1.Создание (развитие) недвижимости | 1.1.Организация системы развития недвижимости | 1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы гос. и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством |
| 1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур | ||
| 1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур | ||
| 1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости | ||
| 1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости | ||
| 1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала | ||
| 1.2.Развитие территорий | 1.2.1.Функциональное зонирование территорий | |
| 1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра | ||
| 1.2.3.Градостроительное проектирование | ||
| 1.2.4.Экологический мониторинг | ||
| 1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг | ||
| 1.2.6.Социально-демографический мониторинг | ||
| 1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвест. проекта | ||
| 1.2.8.Финансирование развития территории | ||
| 1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфраструктуры территории | ||
| 1.2.10.Налогообложение земли и улучшений | ||
| 1.3.Создание (развитие) объекта недвижимости | 1.3.1.Определение местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода | |
| 1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации | ||
| 1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама | ||
| 1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционного проекта | ||
| 1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование) | ||
| 1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение | ||
| 1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация) | ||
| 1.3.8.Налогообложение строительства | ||
| 1.3.9.Страхование риска застройки | ||
| 1.3.10.Регистрация объекта недвижимости | ||
| 2.Использование (эксплуатация) объекта недвижимости | 2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью | 2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью |
| 2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья) | ||
| 2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности | ||
| 2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица – управляющего объектом недвижимости | ||
| 2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом | ||
| 2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом | ||
| 2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала | ||
| 2.2.Управление объектом | 2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости | |
| 2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта | ||
| 2.2.3.Техническая эксплуатация объекта | ||
| 2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего | ||
| 2.2.5.Налогообложение объекта | ||
| 2.2.6.Страхование объекта | ||
| - | - | - |
| 3.Товарный оборот объектов недвижимости | 3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости | 3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию |
| 3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов | ||
| 3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы | ||
| 3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости | ||
| 3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств) | ||
| 3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур | ||
| 3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости | ||
| 3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама | ||
| 3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала | ||
| 3.2.Передача прав (правомочий) собственностина объект недвижимостии регистрация сделки | 3.2.1.Купля-продажа | |
| 3.2.2.Мена | ||
| 3.2.3.Аренда | ||
| 3.2.4.Найм | ||
| 3.2.5.Залог (заклад) | ||
| 3.2.6.Наследование | ||
| 3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания | ||
| 3.2.8.Исполнение судебного решения | ||
| 3.2.9.Взыскание по векселю | ||
| 3.2.10.Передача в оперативное управление | ||
| 3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение | ||
| 3.2.12.Приватизация (деприватизация) | ||
| 3.2.13.Национализация | ||
| 3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости | 3.3.1.Оценка стоимости объекта | |
| 3.3.2.Единовременная оплата сделки | ||
| 3.3.3.Оплата в рассрочку | ||
| 3.3.4.Кредитование покупки | ||
| 3.3.5.Ипотечное кредитование покупки | ||
| 3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки | ||
| 3.3.7.Накопление средств | ||
| 3.3.8.Страхование сделки | ||
| 3.3.9.Налогообложение сделки | ||
| 4.Управление Рынком | 4.1.Исследование рынка | 4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы |
| 4.1.2.Исследование экономики | ||
| 4.1.3.Исследование методической базы | ||
| 4.1.4.Исследование информационного пространства РН | ||
| 4.2.Формирование и развитие рынка | 4.2.1.Развитие законодательной базы | |
| 4.2.2.Развитие нормативной базы | ||
| 4.2.3.Развитие методической базы | ||
| 4.2.4.Развитие инфраструктуры | ||
| 4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка | ||
| 4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации | ||
| 4.3.Контроль и регулирование | 4.3.1.Лицензирование и сертификация | |
| 4.3.2.Судебно-арбитражная практика | ||
| 4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции | ||
| 4.3.4.Контроль и регулирование этики бизнеса | ||
| 4.3.5.Защита потребителя | ||
| 4.3.6.Обеспечение информационной открытости рынка |
Далее производится обратный синтез комплексных процессов, которые и формируют виды деятельности (операций) на рынке недвижимости, охватывающих ту или иную совокупность базовых процессов (табл. 3).
В табл. 3 приняты следующие обозначения.
А) Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости обозначены
цифрами:
1 - брокераж (брокерская деятельность на РН)
2 - оценка недвижимости (оценочная деятельность на РН)
3 - банкинг (финансирование операций с недвижимостью, в т. ч. ипотечное
кредитование)
4 – девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости)
5 - редевелопмент (развитие территорий)
6 - управление недвижимостью
7-проектирование и строительство объектов недвижимости
8– юридическое обеспечение операций на РН
9 – страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской)
ответственности
10 – создание и оборот ценных бумаг на РН (фондовый рынок жилищных облигаций,
пулов закладных)
11 – финансовый анализ инвестиционных проектов
12 – анализ и прогнозирование тенденций РН
13 - маркетинг и реклама на РН
14 - информационное обеспечение деятельности на РН
15 – исследования РН
16 - образование и повышение квалификации персонала на РН
17 – освещение проблем РН в СМИ
Б) Базовые процессы, относящиеся к данному виду деятельности, обозначены:
О – основные (профильные) процессы (операции) для данного вида деятельности;
Д – дополнительные (вспомогательные) процессы, в которых специалист данного
профиля участвует либо использует их для получения необходимой ему информации.
Таблица 3
ВИДЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
| Базовые | Виды деятельности на рынке недвижимости | ||||||||||||||||
| процессы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
| 1.1.1. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.1.2. | - | - | - | О | О | О | О | - | О | О | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.1.3. | - | - | - | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.1.4. | - | - | - | Д | Д | Д | Д | О | Д | Д | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.1.5. | - | - | - | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | - | - | - | О | Д | Д | Д |
| 1.1.6. | - | - | - | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | - | - | - | Д | - | О | Д |
| 1.2.1. | - | - | - | - | Д | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.2.2. | - | - | - | - | Д | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.2.3. | - | - | - | - | О | - | О | Д | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.2.4. | - | - | - | - | Д | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.2.5. | - | - | - | - | Д | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.2.6. | - | - | - | - | Д | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.2.7. | - | О | - | - | О | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.2.8. | - | - | О | - | О | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.2.9. | - | - | - | - | О | - | О | - | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 1.2.10. | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | Д | Д | Д |
| 1.3.1. | - | - | - | О | Д | Д | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.3.2. | - | - | - | О | - | - | О | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.3.3. | - | - | - | О | - | - | Д | - | - | - | Д | Д | О | О | Д | Д | Д |
| 1.3.4. | - | О | - | О | - | - | - | Д | - | Д | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 1.3.5. | - | - | О | О | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 1.3.6. | - | - | - | О | - | - | О | - | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 1.3.7. | - | - | - | О | - | - | О | - | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 1.3.8. | - | - | - | О | - | - | Д | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 1.3.9. | - | - | - | О | - | - | Д | Д | О | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 1.3.10. | - | - | - | О | - | - | Д | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.1.1. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.1.2. | - | - | - | - | - | Д | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.1.3. | - | - | - | - | - | О | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.1.4. | - | - | - | - | - | О | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 2.1.5. | - | - | - | - | - | Д | - | О | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.1.6. | - | - | - | - | - | Д | - | Д | - | - | Д | Д | О | О | Д | Д | Д |
| 2.1.7. | - | - | - | - | - | Д | - | Д | - | - | Д | Д | Д | Д | - | О | Д |
| 2.2.1. | - | О | - | - | - | О | - | Д | - | - | О | Д | - | Д | - | Д | Д |
| 2.2.2. | - | - | О | - | - | О | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 2.2.3. | - | - | - | - | - | О | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.2.4. | - | - | - | - | - | Д | - | О | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.2.5. | - | - | - | - | - | О | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 2.2.6. | - | - | - | - | - | О | - | Д | О | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| процессы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
| 3.1.1 | - | - | - | - | -- | -- | -- | - | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.1.2. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.1.3. | - | - | - | - | - | - | - | О | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.1.4. | Д | Д | О | Д | - | - | - | Д | - | О | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.1.5. | О | О | О | Д | - | - | - | О | - | О | - | - | - | О | - | - | Д |
| 3.1.6. | Д | Д | Д | Д | - | - | - | Д | - | Д | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 3.1.7. | Д | Д | Д | Д | - | - | - | О | - | Д | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.1.8. | Д | Д | Д | Д | - | - | - | Д | - | Д | Д | Д | О | О | Д | Д | Д |
| 3.1.9. | Д | Д | Д | Д | - | - | - | Д | - | Д | - | - | Д | Д | - | О | Д |
| 3.2.1. | О | - | - | О | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.2. | О | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.3. | О | - | - | О | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.4. | О | - | - | О | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.5. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.6. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.7. | О | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.8. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.9. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.10. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.11. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.12. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.2.13. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.3.1. | Д | О | - | Д | - | - | - | Д | Д | Д | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.3.2. | Д | - | - | Д | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 3.3.3. | - | - | - | Д | - | - | - | Д | - | Д | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 3.3.4. | - | - | О | Д | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 3.3.5. | - | - | О | Д | - | - | - | Д | - | О | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.3.6. | - | - | О | Д | - | - | - | Д | - | Д | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 3.3.7. | - | - | О | - | - | - | - | Д | - | О | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 3.3.8. | Д | - | - | Д | - | - | - | Д | О | Д | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 3.3.9. | Д | - | - | Д | - | - | - | Д | - | Д | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| процессы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
| 4.1.1. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | О | Д | Д |
| 4.1.2. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | О | Д | Д |
| 4.1.3. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | О | Д | Д |
| 4.1.4. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | Д | О | Д | Д |
| 4.2.1. | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | Д | Д | Д | - | - | - | Д | О | Д | Д |
| 4.2.2. | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | Д | Д | Д | - | - | - | Д | О | Д | Д |
| 4.2.3. | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | О | Д | Д |
| 4.2.4. | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | О | Д | Д |
| 4.2.5. | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | Д | Д | Д | Д | О | О | О | О | Д | О |
| 4.2.6. | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | Д | О | О | Д |
| 4.3.1. | О | О | О | О | - | Д | О | О | О | О | - | - | - | - | - | О | Д |
| 4.3.2. | - | - | - | - | - | - | - | О | - | - | - | - | - | Д | - | Д | Д |
| 4.3.3. | - | - | - | - | - | - | - | Д | - | - | - | - | - | Д | - | - | Д |
| 4.3.4. | О | О | О | О | - | О | О | О | О | О | О | О | О | Д | О | О | О |
| 4.3.5. | - | - | - | - | - | - | - | О | О | - | - | - | - | Д | - | - | О |
| 4.3.6. | Д | Д | Д | Д | - | Д | Д | Д | Д | Д | Д | О | О | О | Д | Д | О |
| Базовые | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
| процессы | Виды деятельности на рынке недвижимости | ||||||||||||||||
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников. версия для печати
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:
К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся
Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4.
С точки зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.
Отдельно надо обсудить понятие “риэлтор”.
В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors® ).
В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtists. В России права использования торговой марки Realtor® (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.
Второй вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтОр) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов® (РГР).
В трактовке одержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, рекламщиков и специалистов в области Пи-Ар, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином РИЭЛТОР в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В то же время в законодательных и нормативных актах терминам РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ дается ограниченное содержание, и зачастую оно сводится либо к брокерской деятельности, либо даже к отдельным ее элементам.
Таблица 4
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ РН И ИХ ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
| Профессиональный участник РН | Вид деятельности (табл. 3) |
| Брокер (Broker) | 1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность |
| Оценщик (Appraiser) | 2 Оценка (Appraisal) |
| Девелопер (Developer) | 3. Девелопмент (Development) |
| Редевелопер (Redeveloper) | 4. Редевелопмент (Redevelopment) |
| Финансист, банкир, кредитор (Bankere) | 5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage) |
| Управляющий недвижимостью (Property Manager) | 6. Управление недвижимостью (Property Management) |
| Проектировщик и строитель | 7. Проектирование и строительство |
| Юрист | 8. Юридическое обеспечение операций |
| Страховщик РН | 9. Страхование на РН |
| Участник фондового рынка | 10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью |
| Финансовый аналитик | 11. Финансовый анализ инвестиционных проектов |
| Аналитик | 12. Анализ и прогнозирование РН |
| Маркетолог, специалист по рекламе | 12. Маркетинг и реклама |
| Специалист по информационным технологиям | 13.Информационное обеспечение РН |
| Исследователь РН | 14. Исследования РН |
| Образовательные учреждения | 15. Образование и повышение квалификации |
| Специализированные СМИ | 16. Освещение проблем РН в СМИ |
| Риэлтер | 17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом |
| Риэлтор® (Realtor®) | 18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США) |
Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.
Основными участниками этой деятельности являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.
Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.
Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред тому же населению. Так, установление систем дотирования эксплуатации жилья для всех без разбора категорий проживающих приводит в результате к катастрофическому состоянию инженерную инфраструктуру городов и саму жилую недвижимость. Декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т.д.) без формирования источников финансирования обещанных благ обездоливает самую неимущую часть населения, создает социальную напряженность.
Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере отследить глубинные закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота (или - ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась). Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки “промышленных рантье”, посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.
Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на РН устаревших, привычных звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.
Происходит это потому, что тесные социальные взаимосвязи “инженеров”-реформаторов в профессиональной среде не позволяют им безболезненно отторгать устаревшие участки деятельности. Кроме того, отсутствует влияние “инженеров” на деятельность непроизводственных элементов РН, участвующих в становлении РН (органы государственной власти и управления, общественные и политические организации и т.д.), но напрямую не связанных с конкретным производством на РН.
Так, эффективность товарного оборота недвижимого имущества не может быть обеспечена риэлторами самостоятельно в полной мере, ни с помощью регламентов, ни посредством организации модельных проектов, так как они:
а).прямо заинтересованы в размере коммерческой маржи от сделок с недвижимым имуществом, и, следовательно, способствуют увеличению издержек оперирования правами собственности на недвижимое имущество, что снижает эффективность товарного оборота недвижимости
б) не в состоянии повысить эффективность налогообложения недвижимости, призванного стимулировать товарный оборот недвижимости, так как эти вопросы не входят в их компетенцию.
Аналогично, эффективность процедур развития недвижимости не может быть обеспечена лишь за счет регламентации деятельности девелоперов, т.к. ряд базовых основ развития недвижимости может быть усовершенствован только через введение новых экономических механизмов (институты частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения и т.д.), создание которых находится за пределами их компетенции.
До тех пор, пока не будут запущены наиболее значимые экономические процессы РН, формирование институциональной инфраструктуры будет в большинстве случаев преждевременным. Так, создание ипотечных банков в 1993-1994 гг. при отсутствии узаконенной практики залоговых отношений на РН привело в итоге к негативным последствиям. Крах большинства специализированных ипотечных банков повлек за собой серьезные издержки для их учредителей и клиентов.
Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных поведенческих моделей поведения профессионалов РН при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования РН. Так, фундаментальный прорыв на РН в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении прав и обязанностей госорганов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риэлторов и клиентов, т.е. к увеличению издержек транзакций.
Отсюда следует, что только комплексный, системный подход к формированию законодательной и нормативной базы, созданию инфраструктуры РН, отработке и внедрению профессиональных технологий и стандартов деятельности может синхронизировать процессы реформирования рынка и обеспечить их наивысшую эффективность.
© Стерник Г.М., 2000 г.